Le Prix des Terres Agricoles

en basse - normandie


Un acte de vente intéressant pour ceux qui sont confrontés à une expropriation ou pour ceux qui souhaitent vendre du terrain agricole.

 

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Le prix des terres agricoles :

15000 euros l'hectare, c'est le prix en 2008 pour des terres agricoles en basse-normandie. Merci à la Communauté de communes de Passais-la-Conception dans l'Orne, en Basse Normandie, de nous fournir cette indication. Depuis, d'autres transactions ont eu lieu à des prix beaucoup plus élevés. Si cela vous intéresse, vous pouvez nous contacter par cette adresse électronique.

S'il existe quelques statistiques concernant les prix des terres agricoles, celles-ci font souvent état de moyennes établies par des organismes. Il est donc quasiment impossible d'obtenir le détail de toutes les transactions réalisées.

Qui plus est, lorsque vous êtes victime d'une procédure d'expropriation, les valeurs proposées et offertes sont souvent réalisées par l'administration des domaines qui a souvent tendance à sous-estimer la valeur du bien en question. L'on peut aussi le cas échéant se référer aux valeurs publiées par les Safer ou par le ministère de l'agriculture, mais ces valeurs sont toujours le résultat d'une moyenne qui ne reflète pas la valeur réelle. C'est un peu comme dans la restauration : on vous mélange le prix d'un repas chez un routier avec celui d'un trois étoiles pour obtenir une valeur moyenne.

Le document qui fait l'objet d'une publication est intéressant à plusieurs titres.

1°) - D'abord il s'agit d'une vente de terres agricoles normales, situées dans le canton de Passais la Conception, sur la commune de Saint-Mars d'Egrenne. Il ne s'agit pas de terres d'une qualité inférieure ou d'une qualité supérieure.

2°) - Il s'agit d'une vente de terres agricoles qui a été réalisée à l'amiable ; le prix a été convenu entre acheteurs et vendeurs.

3°) - Il s'agit de terres agricoles qui ont été sousmises au processus normal des transactions : la vente a été signifiée à la Safer (la Safer de Basse-normandie en l'espèce) qui n'a pas mis en œuvre une procédure de contestation de prix. Cette absence de procédure montre et démontre que le prix intervenu a été considéré comme normal pour la région.

4°) - L'un des co-contractant ne peut être considéré comme un investisseur ou un spéculateur au sens strict du terme. Qui plus est, s'agissant d'une communauté de communes, celle de Passais-la-Conception dans le département de l'Orne, elle est composée d'élus appartenant au monde agricole, et notamment du Conseiller Général du canton de Passais, le docteur vétérinaire Christophe Gallienne, qui préside la commission agricole du conseil général de l'Orne. Spécialistes de la chose, ces élus connaissent le prix des terres agricoles et il ne leur viendrait pas à l'esprit, compte tenu de leur compétence en la matière d'acheter un bien pour plus cher qu'il ne vaut.

Le document repris ci-dessous, vous permet didentifier l'opération avec précision : il s'agit d'une vente réalisée le 29 janvier 2008, enregistrée et publiée le 5 février 2008, volume 2008 P N° 537 au bureau des hypothèques de Domfront (61700). Avant que nous ne l'examinions en détails, il vous est possible de le télécharger au format pdf par ce lien.

Les deux premières pages publiées concernant cette vente de terres agricoles vous permettent d'obtenir quatre informations :

a) Le nom de l'acheteur : Communauté de communes du bocage de Passais.

b) Il y a unanimité quant à la décision prise par la Communauté de communes du bocage de Passais car la délibération prise n'a pas fait l'objet d'une contestation devant le Tribunal Administratif.

c) La superficie de terrains vendus : 3ha 68a 70ca. Le libellé nous précise en outre qu'il s'agit de terres et non de prés. De plus nous pouvons ajouter qu'il s'agit de terres non constructibles, donc il s'agit de terres à vocation purement agricole.

Prix des terrains1

Prix des terrains2

Maintenant que nous avons la superficie de ces terres agricoles, la page suivante de l'acte nous indique le prix de ces mêmes terres agricoles après que nous ait été rappelé le nom de l'acquéreur : Communauté de Commune du Bocage de Passais.

Prix des terres agricoles page 3

Le prix indiqué dans l'acte est de 55 305 euros pour une superficie de 3ha67 hectares. Le prix à l'hectare ressort donc à 15 000 euros. Il n'y a pas d'erreur car il s'agit d'un chiffre parfaitement rond.

Une conversion en francs nous donne : 98 393,95. Le prix à l'hectare étant juste en euros, c'est le prix en euros qui a été fixé entre les parties.

Si l'on rapporte ce montant en francs, compte tenu du fait que l'on a choisi un chiffre rond, l'on peut considérer que la base est de 100 000,- francs l'hectare.

La vente date de janvier 2008. Depuis, sont intervenues certaines augmentations des prix.

Saint-Mars-d'Egrenne 4
Saint-Mars fichier 5

 

Donc, si demain matin, vous êtes confronté à une expropriation, ce petit ensemble peut vous servir de base devant le juge de l'expropriation.

Dans l'hypothèse où vous êtes victime d'une expropriation, vous avez intérêt à suivre la procédure d'expropriation et à refuser la vente à l'amiable. Pourquoi ?, tout simplement parce que dans le cadre d'une procédure d'expropriation au prix de l'indemnité est ajoutée une indemnité de 23% du prix de base pour le réemploi. Cette indemnité vous permet de rechercher un autre bien (frais de recherche) et de régler les frais liés à cette nouvelle acquisition (frais notariés, frais d'enregistrement etc...)

 

Examinons maintenant le problème des plus-values :

L'ensemble des documents auxquels nous nous référons peuvent être téléchargés au format pdf : page1 ; page 2.

La règle à retenir est la suivante. Dans le cadre d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la vente réalisée suit le régime normal des plus-values ; c'est à dire qu'elles sont imposables selon le régime de droit commun, avec une exception qui est prévue : en cas de réemploi. C'est à dire que si avec le montant reçu vous achetez un autre immeuble, il n'y a pas imposition aux plus-values.

Le détail est expliqué ci-dessous :

Imposition des plus values en cas d'expropriation

Tout cet ensemble est extrait de la documentation Francis Lefebvre et apparaît assez explicite. Si vous souhaitez consulter la position officielle du ministère des finances, voici la note du bulletin officiel des contributions directes sur la matière.

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